これって経費になるの？？不動産投資で経費になるもの７選！

こんにちは！公認会計士・税理士の小嶋です。

当記事では、不動産投資における”経費”にこれは経費になるか、ならないのか、その「不動産投資における経費の考え方」と事例について解説していきます！

不動産投資において、経費計上は課税額を抑えるために非常に重要な要素となってきます。

それでは、解説していきます。

不動産投資において、経費計上できないもの

まず始めに、不動産投資において経費計上できないものの原則をお伝えします。

不動産収入と関係のない出費

経費計上の原則にもなりますが、不動産投資の収入を得るのに、関係のない出費は経費としては認められません。

例えば、所有する不動産に関係のない食費や家族旅行の費用は経費計上できません。（地方物件の確認するのにかかった出張費用は経費になります。）

住民税・所得税

所得税と住民税は、個人の確定申告をしたのちに事業主個人にかかる税金のため、原則経費にはできません。

事業に不必要な出費は（事業と関係なく支払いが必要な出費）経費にできないことが理由です。

個人事業主（家族を含んだ）の福利厚生費

不動産投資の場合、個人事業主の方が多く、基本的に福利厚生費は認めらません。例えばスポーツジムの会費を福利厚生費として、経費計上することはできません。

ただし、法人として経営を行い、家族以外の従業員がいる場合は福利厚生費として認められるケースがあります。

これらの項目を誤って経費計上してしまうと、税務調査において脱税行為と判断されるリスクがあります。不動産投資の経費計上においては、各費用が不動産収入を得るために必要な出費であるかどうかを検討し、適切に計上することが重要です。

不動産投資において、経費計上できるもの７選！

不動産投資による収入は、必要経費を差し引いて『不動産所得』に区分されます。

計算式は「総収入金額 – 必要経費 = 不動産所得の金額」です。

総収入金額には賃料のほかに礼金、更新料が含まれますが、（※敷金は賃借人に返金されるため、含まれません。）

不動産所得における必要経費は「不動産収入を得るために直接必要なもの」を指します。ここで、必要経費に計上できるものは７種に大別して見ていきましょう。

税金関係（所得税、住民税以外）

不動産投資にかかる各種税金は必要経費として計上できます。主な税金の種類は以下の通りです。

不動産を購入した際にかかる不動産取得税、印紙税、登録免許税等は経費計上できます。また、不動産を所有している間、毎年課税される固定資産税や都市計画税も経費の対象です。

さらに、不動産収入を得るために用いる自動車を購入した場合、自動車税や重量税も私用にあたらない割合を経費計上することが可能です。

保険料

ここでいう保険料とは、不動産収入を得るための必要経費としての保険料です。

収益用不動産を購入する際には火災保険や地震保険に加入することが一般的となっています。

これらの保険料は経費計上可能です。

なお、社会保険は個人にかかる保険料なので不動産所得の必要経費にはあたりません。社会保険料は「社会保険料控除」として、不動産所得以外の給与所得と合算した総所得金額から控除されます。

減価償却費

収益用不動産の建物や設備は法定耐用年数が決められた「減価償却資産」です。

減価償却費とは、固定資産を得るのに要した費用を法定耐用年数で割った金額を指します。

木造物件の法定耐用年数は22年、鉄骨造は34年、RC造は47年となっています。

実際には支出がないにもかかわらず帳簿上の利益を減らせるため、節税対策に役立ちます。

個人事業主の場合、経費計上額は毎年固定となりますが、法人は法人税法上任意償却が認められる場合があります。法定耐用年数より長い年数での「償却年数」が認められます。

修繕費

所有している建物や部屋は、老朽化や入居者の使用による劣化が起こります。原状回復のための修繕費は不動産収入を得るのに必要な経費なので経費計上の対象です。

経費計上できる修繕費の例は以下になります。

ただし、工事費用が20万円を超えたり設備投資して機能向上を図ったりした場合、修繕費ではなく税務上「資本的支出」という項目に分類され、減価償却の対象となります。

修理や改良を行う際に、それが修繕費なのか資本的支出なのかは、実際の支出の内容によって判断されます。

例えば、物理的に新しく追加された建物の避難階段の費用や、用途を変更するために改造や改装に費やした金額、そして高品質の部品に取り替える場合に通常の取替え費用を超えた分の費用は、資本的支出になります。ただし、通常の取替え費用までは修繕費として計上されます。

管理会社に支払う管理委託料

収益用不動産を購入した場合、不動産管理会社に賃貸や建物の管理業務を依頼する場合について。

不動産管理会社に管理業務の対価として支払う管理委託料は、不動産収入を得るための必要経費として経費計上できます。

司法書士・税理士への報酬金

収益用不動産を購入した際に必要な不動産登記の手続きを司法書士に依頼することがあります。

また、税金についてアドバイスを受けたり確定申告を行ったりという目的で税理士と契約することも一般的です。

これらの専門家へ業務を依頼する場合、不動産収入を得るための必要経費として経費計上できます。

ローン金利

収益用不動産を購入した費用は減価償却費として計上しますが、融資を受けた場合にはローン金利は毎月かかる必要経費です。

さらに、ローンを組んだ年にかかった手数料も必要経費として計上できます。

不動産投資の経費に関するQ&A

ここからは、不動産投資の経費計上に関して、項目ごとに計上できるケースとできないケースを詳しく述べます。

経費計上が認められるかどうかは、繰り返しになりますが、費用が不動産収入を得るために必要かどうかが基準です。

「私用」と「事業用」の家事按分が必要な場合もあります。

交通費は経費になりますか？

交通費は不動産収入に関連する場合に経費計上できます。公共交通機関の運賃や自動車のガソリン代、駐車場代、ホテル宿泊費が対象です。

例えば、suicaを使って、地方の物件の査察にいった場合には、その地方管理会社との会議費（打ち合わせ代）などを保管しておくと適切なエビデンスとなります。

交際費は経費になりますか？

交際費も不動産収入に関連する場合に計上できます。手土産や担当者との飲食代が対象です。ただし、税務署のチェックが入ることもあるため注意が必要です。

レシートの裏側に、会の出席者などを記載しときましょう。

車の購入費や維持費は、経費になりますか？

車の購入費や維持費は、不動産投資に必要な車であれば経費計上できます。ただし、家事按分が必要です。交通違反による罰金は経費計上できません。

通信費は、経費になりますか？

通信料は、不動産投資に関連する情報収集や連絡に使った分が経費計上できます。携帯電話やパソコンの購入代金、使用料、インターネット通信費、アプリ購入代金が対象です。家事按分が必要です。

不動産投資における経費について上限はありますか？

経費はいくらまで使って良いのかという概念はありません。経費は不動産投資の運用に必要な費用です。

ただ、節税を意識しすぎて赤字が続くと、信用がなくなり融資が受けられなくなるケースもあります。

また、意図的な節税は重加算税が課せられるリスクがあるため、必要経費を正しく計上することが重要です。

不動産投資の確定申告のポイント！

不動産所得は給与所得のようなほかの所得と合算して所得税額が計算されます。不動産所得とは、不動産に関わる総収入から必要経費を引いた金額を指します。

※なお、不動産を売却した場合については、「譲渡所得」という別の所得区分になり、税金計算が異なります。

会社勤めの方の場合、企業が源泉徴収と年末調整を行うことで所得税額が確定しますが、

一方、個人事業主として不動産投資を行う場合、納税者が自分で「確定申告」を行い、所得税額を確定する必要があります。

確定申告で必要なもの

確定申告の際に準備するものは、不動産投資に関わるお金の記録すべてです。書類は多岐に渡るため、確定申告直前に焦らないようにしっかりと事前準備をしておきましょう。具体的な必要書類は以下のものになります。

これらの資料をもとに実際に、税務署に提出する書類は以下の２種類です。

※不動産売買契約書や固定資産税の納税通知書などは、税務署に提出義務はありませんが、確定申告書を作成する上で必要です。

※また、領収書やレシートは正しい経費計上と帳票の保管のために必要となります。

国税庁から税務調査が入ったとしても、自信をもって「間違いありません」といえる証拠を残しておくことが重要です。帳票類の保管期間は確定申告後５年間と定められていますので大切に保管しておきましょう。

まとめ

不動産投資収入に関して、経費計上できるものは多岐に渡ります。

せっかく経費に計上できるもの知らないだけで、経費に計上しないのはとてももったいないので、是非税理士にも確認の上、しっかり節税していきましょう。